Risoluzione Contratto di Locazione: Cos’è e Come Funziona

Che cos’è una risoluzione contratto di affitto/locazione? Nel mercato immobiliare si parla di risoluzione contratto di locazione, nel momento in cui si scioglie il contratto prima della scadenza stabilita.

Le due parti devono essere consapevoli delle loro responsabilità e nel momento in cui si sceglie autonomamente la cessazione contratto di locazione, ci sono delle regole ben precise da rispettare. Come funziona la cessazione? Come devo comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione di un contratto di locazione?

Per fare ciò è necessario utilizzare il modello RLI , che deve essere compilato dai contribuenti e serve per richiedere la registrazione dei contratti di locazione, affitto immobili e per comunicare eventi come proroghe, subentri, cessioni ed altri eventi collegati alla vita. Il modello di compilazione si può scaricare dal sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, seguito dall’elenco di tutte le istruzioni necessarie.

RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Nel caso di risoluzione contratto di affitto anticipata ci sono regole differenti a seconda che sia il conduttore oppure il locatore a recedere dal contratto stipulato in precedenza. Ovviamente, la risoluzione anticipata, comporta delle spese da ambo i lati.

Ad esempio il conduttore può lasciare l’immobile ma deve corrispondere le mensilità previste dai termini di preavviso. Inoltre la caparra non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore e vi l’obbligo di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate.

Qualora sia il conduttore oppure il locatore a recedere dal contratto, vi sono delle differenze. Nel momento in cui è il locatore a recedere dal contratto di affitto, deve inviare al conduttore tramite raccomandata almeno 6 mesi, una lettera che specifichi la motivazione della recessione dal contratto di affitto. Nel momento in cui non si dovesse rispettare questa clausola, il locatore è tenuto a rinnovare il contratto alle stesse condizioni del precedente e il conduttore deve versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili, pari al periodo di mancato preavviso.

Il locatore invece ha poche possibilità di applicare la risoluzione contratto affitto, egli può dare disdetta per finita locazione oppure rece dal contratto per abitare egli stesso nella casa. Va ricordato che il recesso del locatore alla prima scadenza è possibile solo in alcuni casi. Egli può avvalersi della facoltà di rifiuto di rinnovo quando:

• intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio
• intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile
• quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo
• quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione

In ogni caso, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore la sua intenzione almeno sei mesi prima tramite raccomanda, manifestando il suo intendo di recedere dal contratto.

RISOLUZIONE CONSENSUALE CONTRATTO DI LOCAZIONE

Prima dello scadere naturale di un contratto di locazione le due parti possono accordare la sua risoluzione anticipata e consensuale.

La risoluzione consensuale del contratto di affitto avviene nel momento in cui il conduttore e il locatore hanno la stessa volontà di porre fine al patto stipulato precedentemente di contratto. Vediamo ora in che modo ci si può svincolare dal contratto.

In questo caso di consenso da ambo due i lati, non è necessario ricorrere alla legge. Solitamente quando si giunge a questa particolare situazione è nel caso in cui il locatore voglia tornare ad avere la disponibilità del proprio immobile e dal momento in cui il conduttore non abbia più il desiderio di vivere in quell’abitazione.

E’ importante però che ogni movimento, come spese di registrazione o caparre versate, vengano regolamentate.

QUANTO COSTA LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Quanto costa la risoluzione del contratto? Anzitutto, per sapere quanto costa la disdetta di un contratto di affitto, bisogna capire se è un contratto di affitto a regime ordinario o contratto di affitto con l’opzione del regime della cedolare secca.

Nel primo caso i costi della risoluzione di contratto sono rappresentati dall’imposta di registro. Nell’ipotetica situazione di risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza naturale è obbligatorio versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, che ammonta a 67 euro.

Per effettuare il pagamento si possono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate , tramite richiesta di addebito su conto corrente oppure si può utilizzare il modello F24 “Elementi identificativi”, indicando il codice tributo 1503.

Nel caso del contratto con il regime della cedolare secca, non è richiesto alcun costo per la disdetta. E’ però necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio in cui è avvenuta la registrazione del contratto.

L’imposta è invece dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

Inoltre chi deve pagare la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Se nulla è disposto allora il costo è integralmente a carico del proprietario, nel caso contrario l’inquilino è tenuto a rimborsare il proprietario con un importo pari al 50%. E’ giusto porsi l’interrogativo: come verificare se un contratto di locazione è stato chiuso?

Dal sito web ufficiale dell’Agenzia delle Entrate è possibile verificare sia la chiusura naturale dell’accordo contrattuale sia quella eventualmente anticipata.