Affitto con Riscatto: Cos’è e Come Funziona

Al giorno d’oggi è possibile comprare casa anche con l’affitto di riscatto, ma cos’è e come funziona questa formula? E’ una modalità di acquisto dell’immobile che sostituisce la classica del mutuo.

Se sei indeciso tra l’acquisto o l’affitto, questa formula è la soluzione giusta. Così, per coloro che non hanno la liquidità necessaria, l’acquisto di un immobile diventa un ideale raggiungibile grazie a questo tipo di contratto.

Come funziona? Come si compra una casa con affitto a riscatto? Quanto costa un contratto di affitto con riscatto? Cos’è la formula Rent to Buy? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

Tutte queste domande sono lecite per chi non ne ha mai sentito parlare e non conosce a fondo la sua natura. Perciò in quest’articolo analizzeremo in modo semplice e diretto il concetto e tutte le informazioni connesse ad esso.

Questo contratto permette a chi prende casa in affitto di diventare unico proprietario dopo un determinato lasso di tempo. In altri termini, il proprietario dell’immobile ti concederà la casa per un periodo di tempo, finché tu non voglia acquistare l’immobile e poi diventarne proprietario unico.

Conseguentemente si procederà con la compravendita, tenendo conto dei canoni che hai versato fino al momento prima dell’acquisto effettivo. Attenzione, è importante che tutte le procedure vengano messe per iscritto. Il prezzo della vendita dell’immobile verrà stabilito in fase di contratto e non potrà essere soggetto a variazioni.

Dopo questa introduzione concettuale, pensi che questa modalità alternativa al mutuo possa essere conveniente e fare al tuo caso? Se hai ancora dei dubbi non allarmarti, chiariremo le tue idee elencando le varie tipologie di approccio all’affitto con riscatto.

QUALI SONO LE DIVERSE TIPOLOGIE DI FORMULE DI CONTRATTO?

Non sai quale sia la soluzione migliore? Esistono varie tipologie per accedere alla formula di affitto con riscatto, vediamo quali sono:

• affitto con riscatto con preliminare di vendita: questa è la formula di contratto più utilizzata e viene chiamata “Buy to Rent”,perchè obbliga le parti alla compravendita ed è legato ad una somma di pagamento pari all’8-10% del prezzo finale, inteso come acconto. Con questa formula si procede nell’immediato con la vendita dell’immobile, sulla base di un prezzo concordato da entrambe le parti. Successivamente si può scegliere se concludere o meno l’acquisto.
• affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto: con questa formulata chiamata anche “Rent to Buy”, al termine del periodo di affitto potrai esercitare l’acquisto dell’immobile. Questa modalità implica che la quota versata mensilmente sia superiore rispetto al classico costo di affitto, in quanto una parte costituisce l’affitto, l’altra un acconto sul prezzo finale dell’immobile. Alla fine, nel momento dell’acquisto, verranno detratti dal prezzo una parte dei canoni pagati.
• affitto con riserva di proprietà: è un contratto con patto di riservato dominio. La proprietà dell’immobile resta del venditore e viene trasferita solo nel momento in cui l’acquirente paga l’intero prezzo della vendita. La cifra si può accordare insieme al proprietario, oppure sarà il giudice a stabilirla.
• affitto con riscatto automatico: con questa formula non è possibile decidere in seguito se acquistare l’immobile o no, in quanto dopo aver pagato un certo numero di rate, avviene il passaggio automatico della compravendita e quindi il passaggio di proprietà.
• nuda proprietà: questa tipologia ti consente di comprare casa ad un prezzo agevolato in base all’età anagrafica del proprietario. Lo svantaggio per l’acquirente è che il proprietario può continuare a vivere nella casa perchè ne ha il diritto.

ESEMPIO: COME RISCATTARE UNA CASA POPOLARE?

Prendiamo come esempio il riscatto di una casa popolare. Le modalità per riscattare una casa popolare, così come per l’assegnazione, esige l’attesa di un bando comunale. E’ necessario informarsi in Comune se sono previsti dei bandi di riscatto.

Dal momento in cui si consegna la domanda e tutti i documenti reddituali e familiari connessi, bisogna attendere la comunicazione di accettazione o rifiuto della richiesta di riscatto. In molti si chiedono: il riscatto case popolari dopo quanti anni avviene?

Secondo il decreto legge, il riscatto in causa può essere effettuato solo dopo sette anni dall’inizio della locazione, il diritto può essere esercitato solo da chi è privo di altro immobile adeguato alle esigenze familiare e vi è il divieto di rivendere a terzi per cinque anni.

QUANTO COSTA UN CONTRATTO DI AFFITTO A RISCATTO?

Generalmente, il prezzo riservato al canone mensile da parte dell’affittuario è superiore del 20-30% in più rispetto ai classici canoni. Inoltre la durata della trascrizione dell’affitto a riscatto coincide con la durata del contratto e può essere fino ad un limite di dieci anni.

Se ad esempio un immobile viene affittato a 500 euro, l’’inquilino è interessato a stipulare con il proprietario della casa un contratto di locazione con opzione di futuro acquisto, entrambi stabiliscono un premio maggiorato del 30%, che equivale ad una spesa di 150 euro in più al mese per il compratore.

Considerando che a distanza di quattro anni, l’inquilino esercita l’opzione di acquisto, nello specifico può contare su un anticipo pari a 7.200 euro, somma che si ottiene calcolando: (Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (150 * 4) * 4 = 1.800 * 4 = 7.200.

VANTAGGI E SVANTAGGI AFFITTO CON RISCATTO

Quando conviene l’affitto con riscatto? Per i proprietari ci sono tre vantaggi principali:

• avere la garanzia del prezzo di vendita
• tutelarsi dalla morosità di altri tipi di contratto ed evitare la procedura di sfratto in caso di morosità
• restare proprietario dell’appartamento

Tra i vantaggi per gli inquilini vi è invece:

• il contratto tutela da variazioni nella rata del mutuo
• l’affitto per riscatto ti permette di “provare” la casa e capire se è giusta per te
• protezione da bolle speculative

Sono invece gli svantaggi ad essere un ostacolo per chi è titubante nella scelta tra affitto o mutuo. E’ certo che fare un contratto di affitto per riscatto è abbastanza impegnativo, non solo dal punto di vista economico. Vediamo quali sono gli svantaggi per i proprietari:

• se mercato immobiliare cresce, il prezzo di vendita sarà inferiore
• obbligo di vendere il tuo immobile all’inquilino, anziché farne un uso diverso
• sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’immobili

Quando è invece svantaggioso per gli inquilini?

• laddove alla fine del periodo non si riuscisse a comprare casa, si perdono le rate versate a titolo di anticipo
• l’immobile deve essere mantenuto in ottimo stato
• se il crollo del mercato immobiliare continua, la casa avrà un prezzo superiore rispetto a quello che si potrebbe ottenere in futuro

E’ necessario quindi fare le giuste osservazioni e tenere conto di tutti i fattori prima di stipulare un affitto per contratto, o in occasione di qualsiasi tipo di contratto di locazione.